近日，维州一名前电视台主播被判入狱两年零十个月，原因是她在2005到2011年之间购入、翻新、再出售了多处豪华房产，并获利高达$440万，但她并没有注册GST，并由此逃避GST税款高达$170万。今天我们就和大家来聊聊，房屋翻修重建在售出时，可能出现的GST问题。
买入土地后修建房屋再出售和买入房产翻新后再出售，是房屋交易的重要类型，但其中涉及的税务问题如果处理不当，可能会带来巨大的税务问题。这名主播的案例则为房屋交易者敲响了警钟。
税局认为如果同时满足以下两个条件，则出售房产的业主需要注册GST并缴纳相应的GST税款：
如上述案例中，尽管该主播声明，她购买的房产均为个人所用，但是税局认为，她在出售房产前的一些列行为（如房产开发，土地分割等）证明了她购买房产的意图是通过开发获利，并且实际上她是在从事房产开发相关的商业行为。所以税局认定，她需要申报BAS (Business Activity Statement) 并交纳相应的GST。
由于一般房产买卖金额都会超过$75,000，所以购买房产或土地的目的就成为是否需要缴纳GST的重要因素。如果是买入房产或土地进行开发的目的是自住，并且满足了自住房的相关判断准则，那么这套房产出售时将不涉及税务问题。如果目的是开发后出售并获得利润，那么房主有可能需要注册GST，并在每个季度申报BAS (Business Activity Statement)。而且在房产出售时，卖家需要交纳相应的GST。而一个人购买土地的意图通常是通过他的行为来判定的。
需要注意的是，房屋出售的GST与普通商品的GST有所不同，可能涉及GST Margin Scheme，即卖家按照卖价与买入时价格的差异来缴纳GST的情况。相关细节可以参考我们公众号以前的专题文章。
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